Gepubliceerd door: Michèlle Elbers Gepubliceerd op: Thursday 03 June 2010, 14:10

Bij de aanschaf van onroerend goed heeft u niet alleen te maken met de kosten voor de woning zelf. U moet ook belastingen en betrokken partijen betalen. Één van die partijen is de notaris. De rol en kosten van de notaris verschilt per land. In een aantal artikelen vertellen we meer over de notaris in verschillende landen. Deze week behandelen we tot slot Frankrijk, Hongarije en Egypte.

Hongarije

Eigenlijk speelt de notaris in Hongarije een zeer kleine rol bij de aankoop van onroerend goed. Het is zijn taak om de identiteit van de buitenlandse koper vast te stellen. Dit kost u ca. 1500 forint, nog geen 7 euro. U kunt er ook voor kiezen dit in een ander land bij een officiële notaris of consulaat laten doen, vereist is dan wel een Hongaarse vertaling toe te voegen. In Hongarije heeft de advocaat (ügyvéd) een positie die vergelijkbaar is met die van de notaris (közjegyzö) in Nederland. Zij zijn onmisbaar voor de ondertekening van het koopcontract en de inschrijving van het eigendom in het kadaster.

Bij wet is bepaald dat inschrijving in het kadaster slechts op grond van een door een advocaat gecontrasigneerde en of door de notaris geautoriseerde bescheiden mag gebeuren. Een advocaat mag slechts een koopakte tekenen, die door zijn advocatenkantoor is opgesteld. De essentie van het contrasigneren door de advocaat is, dat de advocaat deelneemt aan het opstellen van de koopakte en hij daarmee verantwoordelijk is voor de vakkundige opstellingen en voor de inhoudelijke en formele juistheid van de inhoud van de akte.

Het honorarium van de advocaat bij het sluiten van een koopcontract is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, de ingewikkeldheid van de zaak en het aantal betrokken deelnemers bij de koop. Het bedrag is onderwerp van vrij onderhandelen en ligt in het algemeen tussen de 0,5 en 1,5 procent van de waarde van het verkochte onroerend goed. Een geldige koopakte kan ook door de notaris opgesteld en ondertekend worden. Het verschil met een door een advocaat opgestelde (privaatrechtelijke) akte is, dat de notaris een openbare akte opstelt, die procedureel ingewikkelder en duurder is.

Belasting over de aankoop

Net als in Nederland dient over de aankoop van onroerend goed overdrachtsbelasting betaald te worden. Voor woonhuizen geldt het volgende: tot een bedrag van 4.000.000 forint (ca. 15.000 euro) is 2% van de koopsom verschuldigd. Over het forint boven dit bedrag is 6% verschuldigd. Deze aanslag wordt na enkele weken of maanden naar het adres van de koper in Nederland of België gestuurd.

Frankrijk

De rol van de notaris in Frankrijk is essentieel in het aankoopproces. De notaris heeft een aantal taken. Als vertegenwoordiger van de staat, is het de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat alle belastingen, die bij de overdracht verschuldigd zijn, daadwerkelijk betaald worden. In het belang van zowel de koper als de verkoper zorgt de notaris ervoor dat het dossier juridisch goed in elkaar zit. In dit kader controleert hij de kadastrale gegevens van de grond en de opstallen, gaat hij na op welke naam het vastgoed staat (wie de eigenaar is), onderzoekt hij de servitudes (erfdienstbaarheden), de vergunningen (welke vergunningen zijn aanwezig en is conform de vergunningen gebouwd, conformité), bestaande voorkeursrechten (droit de préemption), of er hypothecaire of andere rechten op het onroerend goed rusten en hij controleert het bestemmingsplan (plan d’urbanisme). Wanneer blijkt dat bestemmingsplannen mogelijk invloed kunnen hebben op het gebruik van het onroerend goed, zal de Franse notaris u hier op moeten attenderen. Om het risico te vermijden dat uw huis op korte termijn in waarde zou verminderen is het verstandig de bestemmingsplannen zelf te (laten) controleren.

De transferkosten zijn wettelijk voorgeschreven en bestaan uit een percentage van de koopsom. Deze kosten zijn opgebouwd uit drie onderdelen:

• Honorarium van de notaris: max. 1%
• Trésor, af te dragen belastingen: 5,09% in totaal
• Diverse andere kosten

Tezamen moet uitgegaan worden van max. 6,5% van de koopsom aan transferkosten. De kosten liggen hoger als u een hypotheek vestigt. Voor nieuwbouwwoningen liggen de kosten lager, aangezien u geen overdrachtsbelasting betaalt. De totale bijkomende kosten komen dan uit op circa 2,5% tot 3%.
Met dank aan mr. Pieter Fangman van France Estate Services

Egypte

Onder de Egyptische wetgeving gaat eigendomsrecht van onroerend goed alleen over door inschrijving in het onroerendgoedregister (die dienst doet als notaris). Er bestaan praktische nadelen voor het inschrijven van bezit op naam van een buitenlander, omdat dit de buitenlander verhindert het onroerend goed binnen 5 jaar na aanschaf te verkopen. Daarnaast betekent registratie dat er 2,5 % overdrachtsbelasting betaald worden over de totale waarde van het contract die bij wet door de verkoper betaald moet worden. De volgende stappen worden bij de registratie doorlopen:

1. De executie van het definitieve koopcontract betekent de volledige betaling van de prijs van het land. De verkoop kan alleen worden doorgevoerd ten overstaan van de persoon die het eigendomsrecht heeft over het onroerend goed.

2. Aanvraag door koper aan Kadaster om het contract in te schrijven; daarna zal het Kadaster uitzoeken of alles klopt (ze lopen een lijst na) waarna het Kadaster een akkoord uitbrengt aan de partijen om het uiteindelijke contract op te maken op gezegeld papier (groen contract).

3. Contract wordt op groen gezegeld papier opgesteld en door het Kadaster voorzien van een zegel door middel van een lotusstempel (met de vermelding “geschikt om in te schrijven”).

4. Contract wordt dan overgedragen ter ratificatie aan de lokale Orde van Advocaten.

5. Uiteindelijk zal het contract voor de laatste keer worden overgedragen aan het Kadaster om getekend te worden bij de notaris door koper en verkoper en om gescand te worden door middel van microfilmbeelden. Het contract wordt dan ingeschreven met een uniek serienummer en overgedragen aan koper en verkoper.

Beperking
Het inschrijven van het eigendomsrecht van een onroerend goed vereist dat alle eerdere eigendomsrechten op hetzelfde bezit ook ingeschreven worden. Dat kan voor lastige situaties zorgen als u niet de eerste eigenaar bent. In het geval dat, bijvoorbeeld, persoon A verkoopt aan persoon B zonder in te schrijven in het kadaster en dat B aan C en C aan D verkoopt -dit alles zonder in te schrijven in het kadaster- zullen alle eigendomswisselingen van A t/m D ingeschreven moeten worden als de uiteindelijke koper (persoon D) toch voor inschrijven kiest. Voor sommige gebieden kunnen beperkingen gelden en wordt het buitenlanders niet toegestaan om onroerend goed op hun naam in te schrijven.

Registratiekosten
Registratiekosten bedragen max. EGP 2.000 (circa 270 euro) per Unit voor het Kadaster -inclusief notariskosten, goedkeuringen etc.. Daar komen de kosten te betalen aan een onderzoekskantoor (zeer variërend), bij evenals de vergoeding voor de Orde van Advocaten, 0,05% van de contractswaarde met een maximum van EGP 5020. Het hele proces zal ongeveer 24 maanden in beslag nemen voor buitenlanders.

Niet inschrijven
Hoewel de Egyptische wet erin voorziet dat het eigendomsrecht op onroerend goed alleen via inschrijving kan overgaan, betekent het nalaten van inschrijving niet dat de koper het onroerend goed niet -wettelijk of praktisch- kan gebruiken, exploiteren, of doorverkopen. Het niet inschrijven zal geen invloed hebben op de opgegeven rechten van kopers. Het is dan wel zo dat er ook geen hypotheek gevestigd kan worden op het onroerend goed, omdat een dergelijke hypothecaire vestiging plaatsvindt in de kadastrale gegevens van het betreffende onroerend goed.
Met dank aan Maxim van der Togt, IPI Internationale Makelaardij

Bron: Mondi.nl